W polskim prawie spadkowym często pojawia się pytanie, czy zawarcie umowy dożywocia może stanowić skuteczny sposób na uniknięcie roszczeń o zachowek. Wiele osób, przekazując nieruchomość jeszcze za życia, liczy na to, że w ten sposób uchroni majątek przed podziałem między spadkobierców. Rzeczywiście, w określonych warunkach umowa dożywocia może skutecznie ograniczyć możliwość dochodzenia zachowku, ale tylko wtedy, gdy została zawarta w sposób rzeczywisty i zgodny z prawem.
Czym jest umowa dożywocia?
Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy cywilnoprawnej uregulowany w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę (np. członka rodziny) w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. Nabywca zobowiązuje się m.in. do opieki, zapewnienia mieszkania, wyżywienia czy pomocy w chorobie.
Zgodnie z art. 158 KC umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a na podstawie art. 910 §1 KC przeniesienie własności powoduje obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. W praktyce oznacza to, że nie jest to darowizna, lecz umowa wzajemna – obie strony mają swoje zobowiązania. Właśnie ta różnica ma kluczowe znaczenie przy ocenie, czy później można żądać zachowku.
Różnice między umową dożywocia a darowizną
Darowizna jest jednostronnym przysporzeniem – obdarowany nic nie daje w zamian. Umowa dożywocia to natomiast zobowiązanie dwustronne. W zamian za przekazanie nieruchomości nabywca musi zapewnić zbywcy konkretne świadczenia.
Ta różnica sprawia, że w świetle orzecznictwa sądów, m.in. Sądu Najwyższego, umowa dożywocia co do zasady nie podlega doliczeniu do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. Innymi słowy – nie traktuje się jej jak darowizny, więc spadkobiercy nie mogą żądać zachowku od osoby, która nabyła nieruchomość na podstawie takiej umowy.
Kiedy umowa dożywocia nie chroni przed zachowkiem?
Nie w każdej sytuacji podpisanie umowy dożywocia gwarantuje pełną ochronę przed roszczeniami. Jeśli sąd uzna, że była to czynność pozorna – czyli w rzeczywistości miała charakter darowizny – może ją zakwestionować. Dobry adwokat pozwoli nam lepiej zrozumieć umowę.
Najczęstsze sytuacje, w których umowa może zostać uznana za pozorną:
- gdy nabywca faktycznie nie zapewnia zbywcy żadnych świadczeń,
- gdy w umowie brak jest precyzyjnego określenia obowiązków wobec dożywotnika,
- gdy strony po zawarciu umowy nie wykonują jej postanowień,
- gdy z okoliczności wynika, że umowa miała jedynie na celu obejście przepisów o zachowku.
Samo niewykonywanie świadczeń po zawarciu umowy nie oznacza automatycznie, że umowa jest nieważna – może prowadzić jedynie do jej modyfikacji. Zgodnie z art. 913 KC, w razie poważnych trudności w wykonywaniu obowiązków osobistych, sąd może na wniosek jednej ze stron zamienić świadczenia wynikające z umowy dożywocia na rentę pieniężną. O nieważności można mówić dopiero wtedy, gdy od początku brak było zamiaru jej realizacji i umowa miała charakter pozorny.
Jak prawidłowo zawrzeć umowę dożywocia?
Aby umowa była skuteczna i nie została później zakwestionowana, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Warto zadbać, aby w treści znalazły się szczegółowe obowiązki nabywcy, np.: zapewnienie wyżywienia, opieki, pomocy medycznej, pokrywanie kosztów utrzymania czy udostępnienie pomieszczenia mieszkalnego.
Z punktu widzenia praktyki notarialnej i sądowej, im bardziej szczegółowo opisane są świadczenia, tym mniejsze ryzyko, że umowa zostanie uznana za fikcyjną. Warto również faktycznie realizować jej postanowienia – prowadzić wspólne gospodarstwo domowe, opiekować się zbywcą, utrzymywać kontakt i wsparcie finansowe.
Czy umowa dożywocia rzeczywiście pozwala uniknąć zachowku?
W większości przypadków – tak. Umowa dożywocia, jako umowa wzajemna, nie jest darowizną i dlatego nie wchodzi do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. Osoba, która nabyła nieruchomość w ten sposób, nie jest więc zobowiązana do zapłaty zachowku na rzecz innych spadkobierców.
Podsumowanie – skuteczność umowy dożywocia w kontekście zachowku
Umowa dożywocia może w praktyce stanowić skuteczny sposób na uniknięcie roszczeń o zachowek, o ile została zawarta w sposób prawidłowy i rzeczywiście realizowana. Kluczowe znaczenie ma jej charakter wzajemny oraz faktyczne wykonywanie obowiązków wobec dożywotnika.
W każdej sprawie sąd indywidualnie ocenia, czy umowa była ważna i nie miała na celu obejścia prawa. Jeśli zostanie uznana za czynność pozorną, może zostać potraktowana jak darowizna, a nabywca – zobowiązany do wypłaty zachowku.
Dlatego przed zawarciem takiej umowy warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego, który pomoże sformułować zapisy w sposób minimalizujący ryzyko sporów w przyszłości.
